成功代理王某等六人诉李某买卖合同纠纷一案

                               成功代理王某等六人诉李某买卖合同纠纷一案

    案情简介：原告王某等父亲王某某于1990年与被告李某结婚（二人均系二婚），婚后二人居住在王某某所在单位的集资房（四中路某号1—303号房屋）中，王某某对该房屋只享有居住使用权，不享有所有权。1994年8月王某某因病去世，王某某去世后，李某仍在该房屋中居住，2005年11月李某与王某某生前所在单位石家庄某建筑工程公司签订石家庄市成本价出售公有住房协议书，由李某支付两万余元购买该房，后李某取得了四中路某号1—303号房屋权属证书。李某在2007年12月又与其女儿苏某签订房地产买卖契约，将该房屋出售给其女儿苏某，苏某取得了该房屋所有权证。后王某等六人向法院起诉李某并将苏某列为第三人，要求确认李某与苏某签订的房地产买卖契约无效，苏某对该房屋不享有所有权。
    原告的主要理由如下：
    四中路某号1—303号房屋是单位集资房，王某某生前交纳了集资款，故该房屋属于王某某的遗产，在王某某去世后，该房屋属于原告与被告共有，被告不应将该房屋私自落在自己名下，更无权将该房屋出售给其女儿；
    被告李某购买该房屋利用了王某某的工龄，故该房屋应算作王某某的遗产。
    代理意见：黄志光律师接受被告李某委托后，认真的对案情进行了分析，并搜集了相关证据，黄律师对该案的代理意见如下：
    一、 石家庄市四中路某号1-303号房屋并非是王某某的遗产，而是被告的个人财产
    根据我国《继承法》第三条之规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入、房屋、储蓄和生活用品等。本案中，根据被告提交的结婚证，被告与王某某于1990年12月结婚，婚后一直居住在王某某单位的公房中。1994年8月26日王某某去世，正如原告在诉状中所述，当时该房产（石家庄市四中路某号1-303号房屋）还未进行房改，因此，在王某某去世时，四中路某号1-303号房屋仍属于公房，王某某只享有居住使用权，不享有任何产权。上述事实可以根据石家庄市某建筑工程公司出具的证明及被告与某建筑工程公司签订的《石家庄市成本价出售公有住房协议书》等证据予以证实，足以认定。既然王某某去世时对该房屋不享有任何产权，那么该房屋自然不能算作其遗产。王某某去世后，被告仍居住在四中路某号1-303号房屋内，原告对此也予以认可。在房改时，被告作为王某某的配偶，又因其一直居住在该房内，故其具有购买该房的资格，在其与某建筑工程公司签订《石家庄市成本价出售公有住房协议书》并支付购房款后，该房自然归其所有，属于其个人财产。原告称被告不具有购房资格，但未提供相应的证据及依据，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第二条之规定，应由其承担举证不能的不利后果。原告的代理人称，被告至今不具有本市户口也是错误的，事实上，被告在签订《石家庄市成本价出售公有住房协议书》之前就已经具有本市户口了。
    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，因此，原告主张王某某是四中路某号1-303号房产的共有权人，就应当提供政府房产管理部门颁发的房屋共有权证书等证明王某某是该房屋共有权人的充足有效证据，但原告未能提供充足有效证据证明王某某是该房屋共有权人，故其主张不应得到支持。既然原告不能证明王某某是该房屋的共有权人，那么他们主张因继承而取得房屋产权，成为房屋共有人就更加是无稽之谈了。   

    二、即使被告在购买四中路某号1-303号房屋时使用了王某某的工龄，该房屋仍为被告的个人财产
    根据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》之规定，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。同时根据原告提交的某建筑工程公司出具的证明及被告提交的某建筑工程公司款据，购买四中路某号1-303号房屋是由被告出资，因此，该房产应属于被告的个人财产，原告对该房产不享有任何权利。
    三、由于原告未在举证期内提交集资协议、集资款收据等证据，故这些证据不能作为认定本案事实的根据；被告购买四中路某号1-303号房屋并未利用王某某的集资款，而是由被告全额出资，王某某的集资款与本案无关
    由于原告未在举证期内提交集资协议及集资款收据等证据，根据《证据规定》第三十四条之规定，人民法院审理时对当事人逾期提交的证据不组织质证。所以上述证据不能作为认定本案事实的根据。原告称逾期提交证据是由于刚找到这些证据，这是不能成立的，如果是因为找不到上述证据，原告可在举证期内申请延期举证，但原告未申请延期举证，因此原告逾期提交证据的理由不能成立。         
    根据被告与某建筑工程公司签订的《石家庄市成本价出售公有住房协议书》，四中路某号1-303号房屋实售总价为23403元，同时根据某建筑工程公司款据，被告两次交纳的购房款合计也为23403元，与房屋实售总价是一致的，可见被告购房并未利用王某某生前交纳的集资款。另据代理人调查，某建筑工程公司财务部门工作人员表示已通知王某某家属领取集资款，这更充分表明王某某生前交纳的集资款与房屋权属是无关的，至于王某某家属是否领取了集资款与本案也毫无关联。
    四、被告与苏某签订的房地产买卖契约是合法有效的
    如前所述，被告已从某建筑工程公司购得四中路某号1-303号房屋，是该房屋的合法所有权人，该房屋不存在其他共有人。既然被告是该房屋的唯一合法所有权人，那么被告有权依法对该房屋进行处分，因此被告将该房屋卖给苏某是合法有效的，而且被告与苏某签订了正式的房地产买卖契约，并到房管部门办理了过户手续。代理人认为，被告与苏某签订的房地产买卖契约是双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖契约从形式到内容均合法有效。原告称被告与苏某恶意串通以房地产买卖契约的形式将该房屋过户到苏某名下，是主观臆断，不能成立。现苏某已办理房产过户手续，取得了房管部门核发的房屋所有权证，该房屋理应归苏某所有。
    综上，四中路某号1-303号房屋并非是王某某的遗产，而是被告的个人财产，被告将该房屋卖给苏某是合法有效的。
    后原告向法院申请撤诉，法院裁定准予原告撤诉，被告的合法权益得到了保护。